不動産証券化の専門家（プロフェッショナル）が、顧客や投資家からの信頼に応えるために負う、中心的な倫理的・法的義務のことです。これは主に「忠実義務」と「善管注意義務」の二つから構成されます。「忠実義務」とは、常に顧客の利益を最優先し、自分自身の利益や第三者の利益を優先してはならないという義務です。特に利益が相反する状況でその真価が問われます。一方、「善管注意義務」とは、その分野の専門家として当然払うべきレベルの注意を払って業務を遂行する義務を指します。業務のプロセスが適切であったかを問うもので、結果が悪かったことだけを理由に責任を問われるものではありません。専門家には大きな裁量が与えられるため、これらの義務を自覚し実践することが、市場全体の信頼を支える基盤となります。
専門家が顧客の利益を第一に考えるべき立場にありながら、自分自身や自分が属する組織、あるいは第三者の利益と、顧客の利益が対立してしまう状況のことです。例えば、運用受託者が運用するAファンドの物件を、同じ運用受託者が運用するBファンド（例:系列のJ-REIT）に市場価格より高く売却すれば、Aファンドの投資家は利益を得ますが、Bファンドの投資家は損害を被ります。このように、専門家が公平な判断をすることが難しくなるため、マスター職業倫理規程などでは利益相反の適切な管理や開示が厳しく求められています。
投資家から資金を預かり、不動産への投資やその運用・管理を行う専門家のことです。具体的には、アセットマネジャーやファンドマネジャーなどが該当します。運用受託者は、報酬体系（物件取得時、運用期間中、売却時など）や複数のファンドを同時に運用する状況から、投資家の利益よりも自己の利益を優先させてしまう「利益相反」に陥りやすい立場にあります。そのため、彼らには特に高いレベルの忠実義務と善管注意義務の実践が求められます。