企業が保有する不動産などの資産が生み出すキャッシュフローを裏付けとして、証券を発行し資金を調達する金融手法のことです。伝統的な企業金融と異なり、返済の原資となるキャッシュフローが特定されているため、企業の信用力とは切り離して、より有利な条件で資金調達できる可能性があるという目的で利用されます。
証券化を行うためだけに設立される特殊な法人のことです。資産の元の所有者であるオリジネータから資産を買い取り、その資産を裏付けとした証券を発行する役割を担います。オリジネータの倒産リスクから資産を法的に隔離する「倒産隔離」機能を持つことが最も重要な目的です。オリジネータと投資家の間で資金を運ぶ「乗り物」の役割を果たすことから、ビークルとも呼ばれます。
証券化の対象となる不動産などの資産を、もともと保有していた企業や個人のことです。オリジネータは、自らが証券を発行するのではなく、保有資産を特別法人に売却することで、資金を調達します。つまり、役割はあくまで「資産の提供者」に限定されます。
多数の投資家から集めた資金で不動産に投資し、そこから得られる収益を投資家に分配する「集団投資の仕組み」のことです。日本の法律では、不動産証券化のために設立される特別法人も、投資家保護の観点からこの不動産ファンドの一種として扱われます。したがって、試験の文脈では「不動産証券化の器(ビークル)」と「不動産ファンド」はほぼ同義で用いられます。
不動産そのものではなく、「不動産が生み出すキャッシュフローを受け取る権利」を、売買しやすい有価証券という形に変化させたものを指す概念的な言葉です。流動性の低い不動産を、市場で取引可能な金融商品に変えるという、証券化の本質を表しています。