不動産証券化がもたらす主な価値のことで、具体的には「資金調達」「リスクコントロール」「流動性の付与」の3つを指します。不動産の所有者（オリジネーター）、投資家、関連事業者といった様々な関係者が、それぞれの目的に応じてこれらの機能を利用しています。試験では、この3つの機能を正確に理解しているかが頻繁に問われるため、全ての学習の基礎となる最重要概念です。
不動産を保有することに伴う様々なリスクを管理・調整する機能のことです。具体的には、不動産の所有権をSPVに移すことでリスクを投資家に「移転」する、複数の不動産を一つのポートフォリオにまとめることでリスクを「分散」する、一つの不動産から生まれるキャッシュフローを性質の異なる複数の証券に組み替えることでリスクを「加工」するといった手法が含まれます。証券化はリスクを消し去るのではなく、様々な関係者に再配分する仕組みである点が重要です。
不動産が生み出すキャッシュフローを、複数の種類の証券に対して支払う順番に差をつける仕組みのことです。例えば、A証券（優先部分・シニア）の元利払いを先に行い、残ったキャッシュフローでB証券（劣後部分・メザニンやエクイティ）の支払いを行う構造を指します。この仕組みにより、A証券は相対的に安全性が高い（ローリスク・ローリターン）金融商品となり、B証券はリスクが高い代わりに高いリターンが期待できる（ハイリスク・ハイリターン）金融商品となります。これはリスクを「加工」する代表的な手法です。
本来は売買に手間や時間がかかる実物不動産を、証券という取引しやすい形に変えることで、換金のしやすさ（流動性）を高める機能のことです。特に、J-REITのように証券取引所に上場されることで、投資家は株式と同じように市場でいつでも売買できるようになり、流動性は飛躍的に向上します。これにより、より多くの投資家が不動産投資に参加しやすくなります。