不動産証券化のためだけに設立される、いわば器の役割を果たす会社や信託などの事業体のことです。オリジネーターと呼ばれる元の不動産所有者から不動産を切り離し、その不動産から生じる収益だけを裏付けとして証券を発行するために利用されます。なぜSPVが必要かというと、元の所有者の経営状況が悪化しても、その影響が証券化された不動産や投資家に及ばないようにするためです。これにより、投資家は純粋に不動産そのものの価値や収益性だけを見て投資判断ができるようになります。
不動産証券化の根幹をなす仕組みで、投資家を二つの倒産リスクから守るための法的な枠組みです。一つは、元の不動産所有者(オリジネーター)が倒産しても、その影響がSPVや証券化された不動産に及ばないようにすることです。もう一つは、SPV自体が他の事業を行ったり、余計な負債を抱えたりして倒産することを防ぐことです。この仕組みがあるからこそ、投資家は安心して不動産が生み出すキャッシュフローに投資できます。
元の不動産所有者(オリジネーター)からSPVへ、不動産の所有権が法的に完全に移転したと認められる売買のことです。これが認められるためには、適正な価格で取引され、不動産のリスクや経済的価値が実質的にSPVに移っている必要があります。なぜこれが重要かというと、もし真正売買と認められない場合、単なる不動産を担保にした借金と見なされ、倒産隔離の仕組みが崩れてしまうからです。倒産隔離を確実にするための大前提となる要件です。
不動産証券化において、SPVの段階と投資家への分配の段階で二重に税金が課されることを避ける仕組みのことです。もしSPVが得た利益に法人税が課され、さらに投資家が受け取る配当にも所得税が課されると、投資家にとっての利回りが大きく低下してしまいます。これを避けるため、SPVが利益の大部分を配当するなどの一定の要件を満たすことで、SPVの段階では実質的に課税されないようになっています。この税金が素通りする性質を「導管性」と呼びます。
返済の原資が、担保となる特定の不動産から生み出されるキャッシュフローに限定されるローンのことです。「リコース」とは遡及するという意味で、このローンでは万が一返済が滞っても、貸し手はSPVが持つ他の資産や、その背後にいる出資者に対して返済を求めることができません。不動産証券化では、事業の成否が特定の不動産に依存するため、このノンリコースローンがファイナンスの基本となります。