不動産証券化は、その目的によって大きく二つのタイプに分けられます。一つは「資産流動化型」で、これは企業などが資金調達のために自社で保有する不動産を売却（流動化）することが主目的です。最初に売却する不動産が決まっているため「モノありき」と呼ばれ、静的な運用が特徴です。もう一つは「ファンド型」で、こちらは投資家から集めた資金を元手に不動産を購入し、その運用益を投資家に分配することが目的です。どの不動産に投資するかは後から専門家が判断するため「カネありき」と呼ばれ、資産の入れ替えなど積極的で機動的な運用が行われます。J-REITや私募ファンドがこの代表例です。
J-REITは、証券取引所に上場している不動産投資信託のことです。投資家は株式のように市場でいつでも売買できるため、高い流動性が魅力です。しかし、その価格は不動産市況だけでなく株式市場全体の動きにも影響を受けやすい特徴があります。一方、私募REITは上場していない不動産投資信託です。主に機関投資家などを対象としており、市場での売買はできませんが、不動産の鑑定評価額を基に価格が算出されるため、価格の安定性が高いです。運用期間の定めがなく、償還リスクがない点も特徴で、安定志向の投資家に好まれています。
投資信託の仕組みに関する分類です。「クローズドエンド型」は、原則として投資家からの解約（換金）請求に応じない仕組みです。投資家が換金したい場合は、証券取引所などで他の投資家に売却する必要があります。上場しているJ-REITはこのタイプで、運用側は解約に備えて不動産を売却する必要がないため、安定した長期運用が可能になります。一方、「オープンエンド型」は、投資家からの請求に応じて運用会社が投資信託を買い戻す（解約に応じる）仕組みです。一般的な投資信託の多くがこのタイプであり、私募REITもこの仕組みを取り入れています。
不動産証券化における専門的な管理業務です。「アセットマネジメント（AM）」は、投資家の利益を最大化するため、どの不動産を購入・売却するか、どのように資金調達を行うかといった、投資全体の戦略を立て実行する役割を担います。いわば投資の「司令塔」です。一方、「プロパティマネジメント（PM）」は、AMの戦略に基づき、個々の不動産の日常的な管理運営を担当します。テナント募集や賃料回収、建物の維持管理など、現場での実務を行い、不動産の価値を維持・向上させる役割です。いわば不動産管理の「現場監督」といえます。
不動産投資を行う前に行う詳細な調査のことです。「デューデリジェンス」は、投資対象の不動産が持つ価値やリスクを正確に把握するため、法的側面、物理的側面、経済的側面から多角的に調査することを指します。この調査は、投資家が将来のリスクを回避し、適切な投資判断を下すために不可欠です。その中で、建物の耐震性、アスベストの有無、土壌汚染、長期的な修繕計画など、物理的・技術的なリスクを専門家が調査しまとめた報告書が「エンジニアリングレポート」であり、デューデリジェンスにおいて非常に重要な役割を果たします。