不動産投資の成果、つまりパフォーマンスを測るための物差しとなる指標のことです。具体的には、投資期間中の家賃収入などから得られる収益率（インカム収益率）と、不動産価値の変動率（キャピタル収益率）を合わせて、市場全体の動きを指数化したものを指します。かつては個別の不動産情報が乏しく作成が困難でしたが、J-REITが決算ごとに保有物件の詳細な情報を開示するようになったことで、信頼性の高いインデックスの作成が可能になりました。これにより、投資家は不動産市場の動向を客観的に把握し、自身の投資成果を評価するための共通の基準を持てるようになりました。
不動産証券化協会（ARES）が作成・公表している、日本の不動産投資市場を代表するインデックスの一つです。この指標の最大の特徴は、J-REITや私募ファンドが実際に保有している物件の賃料収入や契約状況といった、現実のデータに基づいて算出されている点にあります。そのため、市場の実態を非常に高い精度で反映した指標として、多くの機関投資家が投資判断の参考にしています。ただし、あくまでJ-REITや私募ファンドが保有する不動産のみを対象としているため、日本に存在する全ての投資用不動産を網羅しているわけではない、という点には注意が必要です。
東京証券取引所に上場している全てのJ-REIT銘柄を対象とした、株式でいうTOPIX（東証株価指数）のようなものです。各J-REITの時価総額を基に算出されており、J-REIT市場全体の価格動向を示す代表的な指標として広く利用されています。この指数を見ることで、個別の銘柄の動きだけでなく、J-REIT市場全体が上昇傾向にあるのか、下落傾向にあるのかといった大きな流れを把握することができます。投資家にとっては、市場全体のパフォーマンスを測るベンチマークとして、また、ETF（上場投資信託）などを通じて市場全体に投資する際の基準として重要な役割を果たしています。
投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）に基づいて設立され、その投資証券は証券取引所に上場されているため、株式と同じようにいつでも売買できる流動性の高さが特徴です。個人投資家でも少額から大都市の優良不動産などに間接的に投資できる仕組みを提供し、日本の不動産市場と金融市場を結びつける重要な役割を担っています。
日本の投資家が、海外に所在する不動産や不動産を対象としたファンドに投資することです。J-REITも、かつては国内不動産しか投資対象にできませんでしたが、2008年の東京証券取引所の規則改正によって海外不動産への投資が解禁されました。これにより、J-REITは国内だけでなく海外の不動産市場の成長を取り込んだり、地理的な分散投資によってリスクを低減したりといった、より多様な運用戦略をとることが可能になりました。実際に、イオンリート投資法人がマレーシアの商業施設に投資するなど、具体的な事例も生まれています。