投資家から託された資金をもとに、不動産投資のプロとして、どの物件を、いつ、いくらで取得し、どのように運用して価値を高め、最終的にいつ売却するのか、という一連の戦略を立てて実行する業務全体を指します。不動産証券化が「所有と経営の分離」という考え方に基づいているため、投資家(所有者)に代わって投資全体の舵取りを行う「経営者」の役割を担う専門家が必要となり、アセットマネジメントという業務が生まれました。
アセットマネジャーが立てた投資戦略に基づき、個別の不動産の日常的な管理・運営を担当する業務です。具体的には、テナントの募集や対応、賃料の回収、建物の清掃やメンテナンスなど、現場レベルで不動産の価値を維持・向上させる役割を担います。アセットマネジャーが投資全体の「経営者」だとすれば、プロパティマネジャーは現場の「執行者」と位置づけられます。
投資対象となる不動産を、物理的、法的、経済的な側面から詳細に調査することです。不動産は一つとして同じものがなく、目に見えないリスク(例えば、土壌汚染や法律上の問題など)を抱えている可能性があるため、投資判断を行う前にこれらのリスクを洗い出し、投資の可否や適切な価格を判断するために不可欠な手続きです。
不動産投資を実行するための最適な「仕組み(スキーム)」を構築する作業全般を指します。どの法人格(GK-TK、TMKなど)を使い、どのように資金調達(エクイティとデットのバランス)を行い、どの専門家(PM会社、信託銀行など)と組むかを決定します。投資家のニーズや不動産の特性、税制などを総合的に考慮して、最も効率的で安定した投資成果を生み出すための骨格を作る重要なプロセスです。
不動産から得られた賃料収入などのキャッシュフローを、どの経費からどのような順番で支払っていくかを定めたルールのことです。滝の水が上から下に流れるように、収入からまず税金や管理費などの優先順位の高い費用が支払われ、次にローンの返済、最後に投資家への配当という順で資金が分配されます。特に金融機関(レンダー)にとっては、確実にローン返済が行われることを担保するための重要な仕組みです。