不動産投資の対象となる建物の健康診断書のようなものです。建築や設備の専門家が第三者の立場で、建物の物理的な状態や性能を客観的に評価し、将来の収益に影響を与えうる技術的なリスクを明らかにします。目的は、投資判断に必要な物理的リスク（建物の劣化、遵法性の問題、環境汚染、地震被害の可能性など）を事前に把握し、その対策費用などを定量的に示すことです。これにより、投資家は目に見えないリスクを考慮した上で、適正な投資価値を判断できるようになります。
建物が建築基準法や消防法などの法律や条例を守って建てられ、適切に維持管理されているかという点です。ERでは、建物が建てられた時点の法律に適合していたか、そしてその後の増改築などで違法な状態になっていないかを確認します。特に、建築確認申請や完了検査を経て発行される「検査済証」は、竣工時点での遵法性を証明する重要な書類です。遵法性が確保されていないと、行政から是正命令を受けたり、将来の売却や建て替えが困難になったりするリスクがあります。
建物が建てられた当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の法律の基準には合わなくなった状態を指します。これは直ちに是正が求められる「違法建築」とは区別されます。ただし、将来的に大規模な修繕や建て替えを行う際には、現在の法律に適合させる必要（遡及適用）が生じることがあり、想定外のコスト増につながる可能性があるため、投資判断において重要なリスク要因となります。
調査対象の建物を、調査時点で「全く同じ仕様、同じ規模」で建て直した場合にかかる建築費用のことです。ポイントは、現在の技術でグレードアップしたり、より大きな建物を建てたりする想定ではなく、あくまで現状の建物を再現するコストであるという点です。この価格には、古い建物の解体費用や設計料、営業補償などは含まれません。再調達価格は、建物の減価償却を計算する際の基礎となったり、後述するPML（地震リスク）を算出する際の基準値として使われたりする重要な指標です。
建物の機能や性能を維持するために将来必要となる費用のことです。ERでは、その緊急性に応じて「緊急」「短期」「中・長期」の3つに分けて算出されます。「緊急」は人命に関わる法令違反など直ちに対応が必要な費用、「短期」は1年以内に対応すべき費用、「中・長期」は保有期間中（通常12年程度）に計画的に行うべき修繕や更新の費用を指します。これにより、投資家は将来のキャッシュアウトフローを予測し、事業計画に織り込むことができます。