不動産の経済的な価値を専門家である不動産鑑定士が判定し、具体的な金額で示すことです。不動産投資の世界では、投資家が「いくらで買うべきか」、金融機関が「いくらまで融資できるか」を判断するための客観的なモノサシとして不可欠な役割を果たします。法律で定められた統一的なルール（不動産鑑定評価基準）に基づいて行われるため、主観的な価格ではなく、公正な市場価値を示すことを目的としています。
モノの価値は「作るのにいくらかかったか（費用性）」、「市場でいくらで売買されているか（市場性）」、「将来どれだけの利益を生むか（収益性）」という3つの側面から決まるという考え方です。不動産鑑定評価では、この考え方に基づき、それぞれ原価法、取引事例比較法、収益還元法という3つの手法を併用して、多角的に不動産の価値を分析します。これにより、ひとつの視点に偏らない、より客観的で説得力のある価格を導き出すことができます。
その不動産が将来にわたってどれくらいの収益（家賃収入など）を生み出すかに着目して価値を評価する方法です。投資用不動産の価値は、まさにその収益力によって決まるため、鑑定評価において最も重視される手法です。この方法には、計算がシンプルな「直接還元法」と、より詳細な将来予測を行う「DCF法」の2種類があり、不動産の特性や評価の目的に応じて使い分けられます。
収益還元法の一つで、ある一期間（通常は1年間）の純収益を「還元利回り」という利率で割ることで、不動産の価値を算出するシンプルな方法です。計算式は「収益価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り」となります。市場の大まかな傾向を素早く把握するのに適していますが、将来の賃料変動などを細かく反映できないという側面もあります。証券化不動産の評価では、主にDCF法の検証手法として用いられます。
収益還元法の一つで、複数年にわたる将来の純収益と、保有期間終了後の売却価格（復帰価格）を予測し、それらを「割引率」を使って現在の価値に換算して合計する方法です。将来の賃料上昇や空室の発生、大規模修繕などを具体的にシナリオに織り込めるため、より精緻な投資分析が可能です。不動産証券化のように長期的な視点が求められる場面では、このDCF法を適用することが原則とされています。