不動産という個別の資産（プロパティ）に着目し、その価値を最大化するための管理運営業務全般を指します。アセットマネジャーが描いた投資戦略という大きな設計図に基づき、日々のテナント対応、建物のメンテナンス、賃料回収といった具体的な戦術を実行する専門家、それがプロパティマネジャーです。不動産証券化における「所有と経営の分離」の考え方において、現場での「経営」を担う重要な役割を果たします。
投資家から託された資金を元に、不動産ポートフォリオ（複数の不動産の組み合わせ）全体を管理し、投資家全体の利益を最大化することを目的とする業務です。どの物件を、いつ、いくらで取得し、いつ売却するのかといった、投資全体の戦略的な意思決定を行います。プロパティマネジャーが個々の不動産の価値を高める現場監督だとすれば、アセットマネジャーは複数の現場を統括し、投資事業全体を成功に導く総監督のような存在です。