建物の価値が下がる原因には2つの側面があります。一つは、時間や使用によって建物自体が古びたり、性能が落ちたりする物理的劣化です。もう一つは、建物自体は問題なくても、新しい技術や法律、利用者のニーズの変化によって時代遅れになってしまう社会的劣化です。例えば、インターネット環境が不十分なオフィスは、建物が新しくても社会的劣化が進んでいると評価されます。なぜこの区別が重要かというと、物理的劣化には主に修繕や更新で対応しますが、社会的劣化に対応するには、より高度な改修や用途変更（コンバージョン）が必要になるからです。建物の価値を維持・向上させるためには、両方の劣化に目を配る必要があります。
建物のメンテナンスには大きく分けて2つのアプローチがあります。「修繕・更新」は、劣化した部分を修理したり新しいものに取り替えたりして、完成当初の性能まで回復させることを目的とします。これは建物の価値を維持するための活動です。一方、「改修」は、単に元に戻すだけでなく、省エネ性能を高めたり、新しい設備を追加したりして、完成当初よりも高いレベルの機能や性能を持たせることを目的とします。これは建物の価値を積極的に向上させるための投資的な活動です。この違いを理解することは、コストを費用として計上するのか、資産価値を高める投資として捉えるのかを判断する上で非常に重要です。
設備のメンテナンス戦略には、「予防保全」と「事後保全」の2つがあります。「予防保全」は、設備が故障する前に、計画的に点検や部品交換を行う考え方です。これにより、突然の故障による業務停止などの大きなリスクを未然に防ぎます。エレベーターや空調など、停止すると影響が大きい重要な設備に適用されます。「事後保全」は、設備が故障してから修理・交換する考え方です。計画的なコストはかかりませんが、突発的な対応が必要になります。故障しても影響が小さい照明器具などでは、こちらのほうが経済的に合理的である場合もあります。どちらか一方が正しいのではなく、設備のリスクや重要性に応じて最適な方法を使い分けることが、賢い管理運営の鍵となります。
修繕計画は、期間の長さによって目的が異なります。「長期修繕計画」は、10年以上の長いスパンで、外壁の全面改修や空調システムの総入れ替えなど、多額の費用がかかる大規模な工事の時期と概算費用を予測し、将来の資金計画を立てるために使われます。一方、「中期・短期修繕計画」は、1年から数年程度の期間を対象とし、より具体的で実行を前提とした計画です。過去の点検結果やテナントからの要望などを反映し、どの工事をいつ、いくらで実施するかを明確にします。なぜなら、長期的な視点で資金を準備しつつ、短期的な課題にも着実に対応することが、建物の価値を計画的に維持するために不可欠だからです。
コンバージョンとは、建物の用途を現在のものから別のものへ変更することです。例えば、オフィスビルを賃貸住宅に変えるといったケースがこれにあたります。なぜこのような手法がとられるかというと、周辺地域のニーズが変化し、現在の用途では十分な収益が見込めなくなった場合でも、建物を壊さずに新しい価値を生み出すことができるからです。特に、現在の法律では同じ規模の建物を建てられない場合など、既存の建物を有効活用する上で非常に有力な選択肢となります。