自分の大切な財産（例：不動産）を、信頼できる専門家（信託会社など）に預けて、特定の目的（例：賃料収入を得て受益者に分配する）のために管理・運用してもらう法的な仕組みです。不動産証券化では、現物不動産を直接売買するのではなく、信託によって「信託受益権」という金融商品に近い権利に変換するために利用されます。これにより、不動産の流動性を高め、投資家が小口で投資しやすくなるというメリットが生まれます。
財産の所有者自身が委託者兼受託者となり、自分の財産を信託財産として分別管理することを宣言する信託の形態です。外部の信託会社に依頼せず、自社で信託の仕組みを作れるため、迅速かつ柔軟に資産を流動化したい場合に利用されます。ただし、投資家保護の観点から、この自己信託によって生じた受益権を50名以上の多数の者が取得する場合には、信託業法の登録が必要となり、一定の規制がかかります。
信託受託者が、信託事務（例：信託不動産の管理）を行う過程で第三者に対して負った債務のことです。例えば、信託不動産の修繕工事を発注した場合の工事業者への支払債務や、信託不動産を担保にした借入金などがこれにあたります。この債務の返済は、原則として信託財産から行われますが、特約がなければ受託者自身の固有財産も返済の引当となります。これは、取引の相手方を保護するためのルールです。
受益者が信託受託者に対して持つ、信託財産からの収益分配や元本償還を請求する権利のことです。これは信託の目的そのものですが、法的には信託事業の外部債権者（例：融資金融機関）への支払いがすべて完了した後に支払われる、劣後的な地位にある権利とされています。これにより、信託事業の外部的な信用が維持され、円滑な資金調達などが可能になります。
信託契約上の取り決めに基づき、受益者やその代理人（アセットマネジャーなど）が、信託財産の管理や処分について信託受託者に対して具体的な指示を出す権利のことです。信託法で定められた権利ではなく、契約によって設定される権利です。不動産証券化においては、専門家であるアセットマネジャーがこの指図権を行使することで、実質的な不動産運用を行います。