投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）に基づいて設立される、資産運用を目的とした社団法人のことです。不動産証券化では、主に不動産等に投資する「不動産投資法人」が利用されます。株式会社と似た機関（投資主総会、役員会など）を持ちますが、自ら従業員を雇って運用することはできず、資産の運用・保管・一般事務を外部の専門業者に委託することが法律で義務付けられているのが最大の特徴です。このため、実体のある事業会社というよりは、資産を保有するための「器（ビークル）」としての性格が強いといえます。
投資法人から委託を受けて、実際に不動産等の取得、売却、運営といった資産運用の判断と実行を行う会社です。投資法人の収益性を左右する極めて重要な役割を担います。資産運用会社は、金融商品取引法上の「投資運用業」の登録が必要であり、さらに不動産を扱うため宅地建物取引業法上の「宅建業免許」や「取引一任代理等の認可」も取得しなければならず、金融庁と国土交通省の両方から監督を受ける専門家集団です。
投資法人の運営を担う役員です。執行役員は、投資法人の業務を執行し、法人を代表する役割を持ちます。一方、監督役員は、執行役員の業務執行が適切に行われているかを監督する役割を担います。法律上、監督役員の人数は執行役員の人数より1名以上多くなければならず、また、監督役員の任期は最長4年、執行役員は最長2年と定められています。これにより、監督機能の独立性と安定性を確保する仕組みになっています。
どちらも投資法人を用いた不動産投資スキームですが、投資口が証券取引所に上場しているか否かで区別されます。J-REITは上場しており、投資家は市場で自由に投資口を売買できます（クローズドエンド型）。一方、私募REITは非上場であり、投資口の換金は主に投資法人が投資主からの請求に応じて払い戻す形で行われます（オープンエンド型が通常）。この流動性の違いが、それぞれのREITの性格や投資家層を分けています。
J-REITのように、資産を保有する主体（投資法人）と、その資産を実際に運用する主体（資産運用会社）が別法人となっている形態を指します。投資法人自体は運用判断を行わず、すべての運用権限を外部の資産運用会社に委託する点が特徴です。この仕組みにより、専門家による高度な資産運用が可能になる一方で、投資法人と資産運用会社との間で利益が相反するリスク（利益相反取引）が生じやすいため、法律で厳しい規制が設けられています。