投資家から資金を集め、不動産取引（売買・交換・賃貸借）を行い、その収益を投資家に分配する事業のことです。バブル期に多発した不動産小口化商品の被害を防ぐため、事業者の許可制や情報開示義務などを定めた「不動産特定共同事業法（不特法）」により規制されています。
不特法の許可の種類の基本形です。「第一号事業」は、自ら契約当事者となって不動産事業を行うこと（プレイヤー）、「第二号事業」は、第一号事業の契約締結を代理・媒介すること（販売代行）を指します。
不動産証券化の実務ニーズ（倒産隔離）に応えるために導入された仕組みです。対象不動産を保有するだけの箱（SPC＝特例事業者）が契約当事者となり、実務はプロ（第三号事業者）に、販売はプロ（第四号事業者）に委託します。この形式であれば、特例事業者は「許可」ではなく「届出」で済むのが特徴です。
特例事業をサポートするための許可区分です。「第三号事業」は、特例事業者から委託を受けて不動産取引の実務を行うこと、「第四号事業」は、特例事業者から委託を受けて契約の勧誘（販売）を行うことを指します。第四号事業者は、金融商品取引法（金商法）上の第二種金融商品取引業の登録も必須となります。
空き家再生や地方創生などを念頭に、参入ハードルを下げた類型です。「許可」ではなく「登録」で事業が可能です。ただし、投資家一人あたり100万円、総額1億円までといった厳しい金額制限があります。