投資家から集めた資金で不動産等に投資し、その賃料収入や売買益を投資家に分配するための特別な法人です。投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）に基づいて設立されます。J-REIT自身は不動産を保有する「箱」としての役割に徹し、実際の運用は専門家である資産運用会社に委託する「外部運用型」という仕組みが採用されています。これは、投資法人自体が従業員を雇用できず、不動産運用の専門部署を持たない制度設計になっているためです。
J-REITから資産運用の全てを委託される、運用のプロフェッショナル集団です。金融商品取引法（金商法）に基づく「投資運用業」の登録や、宅地建物取引業法に基づく免許など、複数の厳しい許認可を得る必要があります。J-REITの設立準備から物件の選定、売買、管理、資金調達、投資家への情報開示まで、事実上J-REITの頭脳として全ての業務を担います。
J-REITが法人税を実質的に免除されるための仕組みのことです。具体的には、配当可能利益の90%超を投資主に分配するなどの一定の要件を満たすことで、その分配額を損金として会計処理できます。これにより、J-REITの段階での課税を回避し、利益が直接投資家に渡る（通り抜ける）ため「導管（パイプ）」と呼ばれます。この仕組みは、投資家にとっての二重課税を避け、REITを魅力的な投資商品にするために不可欠です。
J-REITが投資家に対して提示する「私たちのREITは、このような戦略で成長し、皆さんに利益を還元します」という成長戦略のシナリオです。どの地域のどんな種類の不動産に投資するのか（投資方針）、物件の価値をどう高めていくのか（内部成長戦略）、どうやって新たな物件を取得していくのか（外部成長戦略）、そして借入金をどう管理するのか（財務戦略）などを具体的に示します。数多くのJ-REITの中から自らの銘柄を選んでもらうための、いわば「投資家への約束」であり、その実現性が投資家からの評価に直結します。
J-REITの資産運用会社やその親会社（スポンサー）の利益と、J-REIT（つまり投資家）の利益が対立してしまう取引のことです。例えば、スポンサーが保有する物件をJ-REITが相場より高く購入したり、スポンサー関連企業に相場より高い手数料で業務を発注したりするケースが典型です。外部運用型という仕組み上、こうした取引が起こりやすいため、金商法や投信法、各社の内部規程で厳しく規制されています。