貸借対照表の「負債の部」にかかる資金調達のことです。J-REITにおいては、主に金融機関からの「借入れ」や、「投資法人債」の発行がこれに該当します。間接金融（借入れ）と直接金融（投資法人債）を使い分けることで、調達手段の多様化や財務安定性の向上が図られます。
貸借対照表の「資本の部」にかかる資金調達のことです。J-REITにおいては、主に「公募増資（新投資口の発行）」が中心となります。J-REITは利益の大部分を配当する仕組み上、内部留保による成長が難しいため、物件取得などによる資産規模拡大（外部成長）には、機動的なエクイティファイナンスが不可欠です。
投資口価格が、1口当たり純資産額（NAV）の何倍かを示す指標です。株式のPBR（株価純資産倍率）に相当します。この倍率が1倍を割れると、増資によって1口当たりNAVが希薄化する恐れがあるため、投資家から敬遠されやすく、エクイティファイナンスが実施しにくくなる傾向があります。