多くの投資家から資金を集めてオフィスや住宅などの不動産を購入し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。最大の特徴は、利益の90%超を配当することで、実質的に法人税が課されない（二重課税が回避される）点にあります。これにより、株式などと比較して高い配当利回り（インカムゲイン）が期待できる商品設計となっています。
J-REITの投資口価格（株価）が、その法人が保有する純資産価値に対して何倍で取引されているかを示す指標です。株式投資におけるPBR（株価純資産倍率）に相当します。ただし、計算に用いる純資産額は、会計上の簿価ではなく、保有不動産を「時価（鑑定評価額）」で再評価した金額を用いるのが一般的です。1.0倍が「解散価値」の目安となり、これを下回れば割安、上回れば割高（または将来の成長期待）と判断されます。
現在の投資口価格（時価総額）と借入金（ネットデット）の合計額（＝企業価値）に対して、J-REITが生み出す収益（NOI）がどの程度の利回りになっているかを逆算した指標です。「市場がそのJ-REITの保有不動産をどのくらいの利回りと評価しているか」を示します。実物不動産市場の取引利回り（キャップレート）と比較することで、J-REIT価格の割安・割高を判断するのに役立ちます。
J-REITの分配金利回りと、リスクフリーレートとされる長期金利（10年国債利回り）との差のことです。投資家がJ-REITのリスクを取ることに対して求める上乗せリターン（リスクプレミアム）の大きさを示唆します。市場環境が不安定な時はスプレッドが拡大（価格は下落）し、安定している時は縮小（価格は上昇）する傾向があります。