J-REITの理論価格は、定率成長配当割引モデル（P=D/(Rf+Rp-G)）に基づき、「リスクフリーレート（長期金利）」、「リスクプレミアム」、「期待成長率」の3つの要素によって決定されると考えられています。市場分析においては、これらの要素が外部環境の変化によってどう動くかを見極めることが重要です。
投資家がリスクをとる対価として要求する超過リターンのことです。J-REIT市場においては、CDSやクレジットスプレッドなどのクレジット市場の動き（投資家のリスク許容度）に大きく影響を受けます。金融市場の混乱時には投資家のリスク回避姿勢が強まり、リスクプレミアムが拡大（価格は下落）する傾向があります。
J-REITの分配金が将来どれくらい成長するかという期待値です。主に「内部成長（賃料上昇や空室率改善）」、「外部成長（有利な物件取得）」、「金融コストの低下」の3要素によって構成されます。不動産市況やマクロ経済動向に左右されます。